深圳新闻网2026年7月10日 报道（记者 姚嘉惠 李佳 王睿）深圳南山区创智云城的居民近日向本网反映，小区地下车库存在车辆违规停放、僵尸车长期占用车位、燃油车非法占用充电桩车位等多种问题，这些问题已经拖了近一年，尽管居民多次向物业反馈，但问题始终未得到解决。加之公共区域频繁出现的不文明行为，许多业主开始质疑：每平方米4.6元的高昂物业费，是否连基本的小区管理都难以保障？
混乱的停车状况主要集中在地下车库。据居民反映，有车辆长期违规占用两个车位，尤其在高峰时段，更加剧了停车难的问题。官方规划信息显示，创智云城是一个融合了办公、商业和住宅的综合产业园区，车位是共享给办公、商业和公寓的，并没有独立的居住车位配比。二期规划共有5栋公寓，总计3342套住房，其中逸居公寓运营的B、D、E座共有1610套。如果出租率保持在95%，按照每户2人计算，二期公寓的实际居住人口约为3000至4000人。整个园区的地下三层车库规划了5600个车位，覆盖了一、二、三期的全部地块，从数据上看，车位与二期公寓总户数的比例约为1.67:1。但居民表示，车位实际上要面对园区内办公企业、商业客流和公寓住户的共同使用，尤其在夜间公寓住户集中停车时段，实际的停车体验并不佳。违规停放、僵尸车滞留、燃油车挤占充电位等问题，进一步减少了可用车位。
公共区域的管理同样引起了居民的不满。有居民拍到家长让儿童在公共活动区域小便，且无视劝阻。居民认为，物业在维护公共秩序和引导文明行为方面存在明显不足。多次通过业主群和楼栋管家反馈，但近一年来未见实质性改善。7月7日，记者实地走访创智云城二期地下车库，发现多辆未按规定停放的车辆，其中一辆的挡风玻璃上贴有物业的《安全文明停车温馨提示》。提示单显示，车辆违反了《停车场车辆管理规定》和《停车场车位使用协议》，物业已电话提醒车主挪车，并要求10分钟内将车辆停放至指定车位或驶离。同时，对于3次以上违停或不听劝告的车辆，物业有权拖走车辆，并暂停或终止月卡权限、纳入园区停车场禁停名单。
物业方近期在业主群中公开回复称，违停处置、劝导沟通、台账记录、黑名单上报等流程均有完整记录，每日巡查、电话联系挪车、张贴提示等工作已成为常态。对于违规车辆的处理，物业解释称，车辆拉黑准入限制属于车场内部管控流程，需要逐级报备、走完审批流程后才能生效。物业拒绝在业主群内公开违规车主及车辆信息，理由是涉及个人隐私和信息管理规范。物业承诺，后续的车场治理进展和优化措施将统一反馈给所有住户。
然而，物业的回复并未平息居民的不满。许多居民认为，物业的回复过于官方化，没有实际解决问题。居民真正关心的是违停行为是否得到制止，停车秩序是否得到改善。也有居民指出，拉黑流程的不透明性使得所谓的“走流程”更像是拖延问题。
记者了解到，创智云城分为三期开发，二期以商务公寓和商业配套为核心业态。二期的B、D、E座由逸居公寓独立运营，有专属管家负责租户的日常需求，不隶属于园区物业公司，也没有公共区域的管理权限。园区的公共区域，包括地下车库和公共活动场地，由物业公司统一管理。公寓住户遇到公共区域问题，需先反馈给楼栋管家，再由管家转交给物业部门处理，这一中转环节拉长了问题响应周期。
根据《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号），深圳普通住宅前期物业服务实行政府指导价，高层一级服务收费上限为3.9元/㎡。深圳普通住宅一级物业服务标准中，要求物业对进出车辆进行管理和疏导，停车场需配备专职人员24小时巡视，及时纠正违章停车、保障车辆停放有序。许多业主表示，4.6元/㎡的收费已高出普通住宅一级指导价近18%，应当提供更高标准的秩序管理服务。
7月7日，记者就业主反映的问题致电小区物业核实。工作人员表示，针对地下车库违停问题，涉事违规车辆的月卡拉黑流程正在推进，“就这两天就会解决”，并承诺最终一定会对相关车辆作出相应处理。逸居公寓客服方面表示，正在与物业对接相关问题，同步住户诉求。但对于管家与物业的对接周期、问题办结的具体时限，客服未给出明确说明。7月10日，记者再次致电，前台工作人员表示对涉事车辆月卡拉黑的具体进程并不清楚，仅告知业主可关注群内通知。但记者向报料住户核实时，对方表示群内均未发布相关处置公告。涉事违停车辆是否完成拉黑、僵尸车清理、充电桩车位管理等其余问题是否启动专项整治，仍有待验证。